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记者:2011年住宅地产因受到限购政策影响而放慢了发展步伐，商业地产的开发形势则非常好。2012年，您认为商业地产的开发将会呈现什么新现象？
郭增利:从去年的发展形势来看，今年中国零售地产的金融意识在逐渐强化，这是一个好现象，也算是在特定发展阶段出现的独特模式。同时，也意味着各路资本都在抢进商业地产，尤其是零售地产。
从大环境来看，限购令直接导致了住宅地产商的目标转移，他们认为自身在住宅领域施展本领的空间被挤压，便进入到了商业地产的开发。另外，很多金融机构在开发商特别需要资金去解救时，也用这样的机会进入到了商业地产领域。而零售商进入商业地产则显得很被动，是因为他们跟零售房地产开发商在合作过程中，遇到了租金上的巨大瓶颈（租金上涨），所以零售集团未必愿意进入到地产开发中来。由于零售地产开发商的不专业，在一定程度上反而挤压了零售商的收益。
记者:您刚刚提到了零售商被迫进入商业地产的开发，您怎么看待这一现象？对整个市场环境来说，有哪些影响？
郭增利:从我们对2011年整体的形势判断，发现一个有意思的现象，就是零售商开店的步伐会明显减缓，这种现象在今年上半年会有明显体现。
从整个行业发展背景来看，2012年开发商的招商形式可能会比较严峻。因为双方是合作的关系，零售商在利益被挤压、成本被提升的大环境下，会对购物中心商业地产的招商产生影响。在这种情况下，零售商会追求更加安全的开店策略。接下来就会出现一个我们不太愿意看到的情况，就是开工面积很大，开业面积并不一定大。
近日，在我们发布的2012年到2013年的报告中，第一次用了另外一种方法理解开业数量，就是按照开工面积的60%（假设数量）来计算。为什么要用这样一种相对让大家紧张的心态看待市场，就是因为零售商开店的数量在2012年正逐渐减缓。
记者:我们这几年在北京也看到了很多购物中心收购并购的案例，请您讲一下资本市场对购物中心的进入是什么样的考量？栽剪板房模特厂/出口栽剪人台模特厂/高级服装栽剪模特